平成30年度 宅建 問29（宅建業法）

選択肢1：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。

第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

この行為は宅地建物取引業法に違反する。

37条書面には、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。宅地建物取引業者相互間の取引でも省略できないので、宅地建物取引士ではない者が記名押印したことは宅建業法に違反する。

選択肢2：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

この行為は宅地建物取引業法に違反しない。

損害賠償額の予定等の制限（代金の10分の2まで）は、宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。代金2,000万円の30％に当たる600万円とする特約を定めても、宅建業法に違反しない。

選択肢3：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。

この行為は宅地建物取引業法に違反する。

自ら売主となる宅地建物取引業者は、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない。代金2,000万円の10分の2は400万円なので、500万円の手付を受領したことは宅建業法に違反する。

選択肢4：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

前項の規定に反する特約は、無効とする。

この行為は宅地建物取引業法に違反する。

瑕疵担保責任の期間について引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。引渡しの日から1年以内とする特約を定めたことは宅建業法に違反する（特約は無効となる）。

以上から、正解は選択肢2である。

2026年度試験基準での補足

令和4年5月18日施行の改正で、37条書面への押印は不要になり、宅地建物取引士の記名で足りることになった（37条3項）。相手方等の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供することもできる（売買は37条4項、貸借は同条5項）。また、宅建業法40条は令和2年4月1日施行の民法改正に合わせて改められ、「瑕疵を担保すべき責任」は「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」となった。2026年度試験基準でも、宅地建物取引士ではない者に記名させること、引渡しの日から1年とする特約を定めることは宅建業法に違反し、本問の正解は変わらない。

宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。