令和3年度（10月） 宅建 問1（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。ただし、その債権が弁済期にないときは、この限りでない。

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。

家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立たない。このように家屋明渡債務が敷金返還債務に対し先履行の関係に立つ場合には、賃借人は、敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-54200.pdf

この記述は正しい。

敷金の返還義務は、家屋の明渡しを受けた後に、それまでに生じた債権を控除して残額があるときに生じる。明渡債務が先履行の関係に立つ以上、明渡しの時点では敷金返還請求権の弁済期が来ていないので、賃借人は、敷金返還請求権をもって家屋について留置権を取得する余地はない。判決も同じ判断をしている。

選択肢2：根拠はこうなっている。

家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立たない。このように家屋明渡債務が敷金返還債務に対し先履行の関係に立つ場合には、賃借人は、敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-54200.pdf

この記述は誤りである。

敷金契約は、賃貸借契約に附随するものではあるが、賃貸借契約そのものではない。判決は、家屋明渡債務と敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものとすることはできないとしている。

選択肢3：根拠はこうなっている。

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。

家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立たない。このように家屋明渡債務が敷金返還債務に対し先履行の関係に立つ場合には、賃借人は、敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-54200.pdf

この記述は誤りである。

敷金は、賃貸借の終了後家屋の明渡しまでに生じる賃料相当額の損害金債権なども含め、賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保する。賃貸人は、明渡しまでに生じた債権を控除した残額を返還すればよい。

選択肢4：根拠はこうなっている。

家屋の賃貸借終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立たない。このように家屋明渡債務が敷金返還債務に対し先履行の関係に立つ場合には、賃借人は、敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-54200.pdf

この記述は誤りである。

判決は、明渡債務と敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも「適合するとはいえない」としている。

以上から、正解は選択肢1である。