令和3年度（10月） 宅建 問44（宅建業法）
出典：令和3年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問44（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1居住の用に供する建物（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
- 2宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
- 3宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。
- 4店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。
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正解：2
選択肢1：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
宅地又は建物（居住の用に供する建物を除く。）の賃貸借で権利金（権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。）の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該代理又は媒介に係る消費税等相当額を含む。）については、第四又は第五の規定にかかわらず、当該権利金の額（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとする。）を売買に係る代金の額とみなして、第二又は第三の規定によることができる。
この記述は誤りである。
権利金の額を売買代金とみなして計算できる特例は、居住の用に供する建物の賃貸借には適用されない。依頼者双方から受領する報酬の合計額の上限は、借賃1か月分の1.1倍の22万円である。11万円ではない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
二百万円以下の金額百分の五・五
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・四
四百万円を超える金額百分の三・三
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。
この記述は正しい。
代金1,000万円の第二の計算方法による金額は、200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％＝11万円＋8万8,000円＋19万8,000円＝39万6,000円である。代理の場合は、売主と買主から受ける報酬の合計額が、その2倍の79万2,000円を超えてはならない。買主から30万3,000円を受領するので、売主からは79万2,000円－30万3,000円＝48万9,000円を上限として受領することができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
二百万円以下の金額百分の五・五
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・四
四百万円を超える金額百分の三・三
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
この記述は誤りである。
代金300万円の第二の計算方法による金額は、200万円×5.5％＋100万円×4.4％＝11万円＋4万4,000円＝15万4,000円である。空家等の特例は売主である依頼者から受ける報酬についてのもので、15万4,000円に現地調査等の費用6万6,000円（消費税等相当額込み）を加えると22万円だが、18万円の1.1倍の19万8,000円を超えることはできない。買主からは15万4,000円が上限なので、依頼者双方からの合計の上限は35万2,000円であり、44万円ではない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
この記述は誤りである。
依頼者の一方から借賃の1か月分の0.55倍までとする制限は、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に限られる。店舗兼住宅は居住の用に供する建物に当たらないので、依頼者双方からの合計が借賃1か月分の1.1倍の22万円以内であれば、一方から11万円を超えて受領することもできる。
以上から、正解は選択肢2である。
2026年度試験基準での補足
報酬の告示は、令和6年7月1日施行の改正で組み替えられた。2026年度試験基準では、低廉な空家等は代金（消費税等相当額を含まない）が800万円以下の宅地又は建物とされ、その売買の媒介では、媒介に要する費用を勘案して第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができ、依頼者から受ける報酬の額は30万円の1.1倍を超えてはならない（第七）。現地調査等の費用を加え、18万円の1.1倍を上限として計算する選択肢3の方法は出題当時の告示によるもので、現行の告示とは異なる。この特例で第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けるには、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要がある。権利金の特例（第六）と代理の報酬（第三）は変わらず、選択肢1・2の計算は変わらない。本問の正解は、出題当時の告示によるものである。
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。