令和4年度 宅建 問27（宅建業法）
出典：令和4年度 宅地建物取引士資格試験 問27（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
- 2Ａが、居住用建物について、貸主Ｂから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
- 3Ａが居住用建物の貸主Ｂ及び借主Ｃの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
- 4Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する旨、Ｂに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。
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正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第八までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によつて行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。
この規定には、宅地建物取引業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。
この記述は正しい。
Ｂの特別の依頼による遠隔地への現地調査の費用で、Ｂが負担することを事前に承諾しているので、Ａは媒介報酬とは別に受領することができる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指すものであり、その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとする。
この記述は誤りである。
使用貸借の媒介では通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定のための鑑定評価は必要に応じて求めるもので、必ず求めなければならないわけではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
この記述は誤りである。
依頼者の承諾を得ていれば一方から借賃の1か月分の0.55倍を超えて受けることができるが、その場合でも、双方から受ける報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍以内でなければならない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
二百万円以下の金額百分の五・五
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・四
四百万円を超える金額百分の三・三
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
この記述は誤りである。
土地には消費税が課されないので、建物代金220万円の消費税等相当額20万円を除いた代金は280万円で、400万円以下の空家等に当たる。第二の計算方法では、200万円×5.5％＋80万円×4.4％＝11万円＋3万5,200円＝14万5,200円となる。これに現地調査等の費用5万円の消費税等相当額込みの5万5,000円を加えると20万200円だが、売主Ｂから受ける報酬の額は18万円の1.1倍の19万8,000円を超えてはならない。限度額は19万8,000円である。
以上から、正解は選択肢1である。
2026年度試験基準での補足
報酬の告示は、令和6年7月1日施行の改正で組み替えられた。2026年度試験基準では、低廉な空家等は代金（消費税等相当額を含まない）が800万円以下の宅地又は建物とされ、その売買の媒介では、媒介に要する費用を勘案して第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができ、依頼者から受ける報酬の額は30万円の1.1倍を超えてはならない（第七）。現地調査等の費用を加え、18万円の1.1倍を上限として計算する選択肢4の方法は出題当時の告示によるもので、現行の告示とは異なる。この特例で第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けるには、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要がある。報酬の受領の禁止（出題当時の第九）は第十一になった。本問の正解は、出題当時の告示によるものである。
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。