令和6年度 宅建 問25（税・価格）
出典：令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問25（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
- 2対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
- 3不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第６章第１節から抜粋
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
この記述は正しい。
選択肢2：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第５章第１節Ⅱから抜粋
対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
この記述は正しい。
選択肢3：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第４章Ⅳから抜粋
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。
→ 不動産鑑定評価基準総論第４章Ⅸから抜粋
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。
この記述は誤りである。
本肢の内容は最有効使用の原則である。適合の原則は、不動産がその環境に適合していることが必要であるという原則である。
選択肢4：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳから抜粋
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳから抜粋
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
この記述は正しい。
以上から、正解は選択肢3である。