令和7年度 宅建 問25（税・価格）
出典：令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問25（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
- 2収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
- 3原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。
- 4対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
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正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第３章第３節から抜粋
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
→ 不動産鑑定評価基準総論第３章第１節から抜粋
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
この記述は誤りである。
本肢の内容は一般的要因の説明である。個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
選択肢2：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳから抜粋
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳから抜粋
この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
この記述は正しい。
選択肢3：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅱから抜粋
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。
この記述は正しい。
二つの方法とは、耐用年数に基づく方法と観察減価法である。
選択肢4：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第５章第１節Ⅰから抜粋
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事（建物を新築するもののほか、増改築等を含む。）が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という。）。
この記述は正しい。
以上から、正解は選択肢1である。