平成29年度 宅建 問11（権利関係）
出典：平成29年度 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
- 2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
- 3本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
- 4本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
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正解：2
選択肢1：根拠はこうなっている。
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
この記述は誤りである。
同じ土地に複数の賃貸借契約が締結された場合にどちらが優先するかは、契約の締結の先後ではなく、賃借権の対抗要件（賃借権の登記や、借地上の登記されている建物）を先に備えたかどうかで決まる。Ｃとの契約が先に締結され建物所有を目的とするものであることだけで、Ｃとの契約が優先するわけではない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
この記述は正しい。
建物の所有を目的とする借地権の存続期間は30年であり、これより短い10年の定めは借地権者に不利なものとして無効となるので、存続期間は30年となる。資材置場として更地で利用する目的の賃貸借は借地権に当たらず、民法の規定によるので、存続期間を10年と定めればその期間は10年となる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
地代等自動改定特約において地代等の改定基準を定めるに当たって基礎とされていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者は、同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増減請求権の行使を妨げられない。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-52364.pdf
この記述は誤りである。
地代等の増減請求権は、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合を除き、特約によって排除することはできない。判例も、地代等自動改定特約の基礎とされていた事情が失われ、特約によって地代等を定めることが不相当となった場合には、当事者は特約に拘束されず、増減請求権を行使することができるとしている。
選択肢4：根拠はこうなっている。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
この記述は誤りである。
存続期間を50年以上とする定期借地権では、契約の更新がないことなどを公正証書による等書面によって定めれば足り、あらかじめ書面を交付して説明しなければならないとする規定はない。事前に書面を交付して説明しなければならないのは、定期建物賃貸借の場合である。
以上から、正解は選択肢2である。
2026年度試験基準での補足
民法604条は令和2年4月1日施行の改正で、賃貸借の存続期間の上限が20年から50年に改められた（資材置場の賃貸借で10年と定めればその期間となることは変わらない）。605条は、登記した不動産の賃貸借は「その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる」と改められた。借地借家法22条は令和4年5月18日施行の改正で、一般定期借地権の特約を、その内容を記録した電磁的記録によってすることもできるようになった（2項）が、事前に書面を交付して説明する義務がないことは変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。
前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。