平成29年度 宅建 問12（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この記述は誤りである。

建物の賃貸人が更新をしない旨の通知をするには正当の事由が必要であり、正当の事由がなければ契約は更新される。通知をした場合でも、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、契約を更新したものとみなされる。期間満了によって当然に終了するわけではない。

選択肢2：根拠はこうなっている。

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

この記述は誤りである。

建物の賃貸人が解約の申入れをした場合、賃貸借は解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。3月で終了する旨の特約は、賃借人に不利なものとして無効であり、Ｂがあらかじめ同意していても有効とならない。

選択肢3：根拠はこうなっている。

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。

この記述は誤りである。

建物の賃貸人は、転借人にその旨の通知をしなければ、期間満了による賃貸借の終了を転借人に対抗することができない。ＣがＢから聞かされていたとしても、ＡからＣに通知をしていなければ対抗することはできず、通知をした場合でも、転貸借は通知がされた日から6月を経過することによって終了する。

選択肢4：根拠はこうなっている。

前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

この記述は正しい。

以上から、正解は選択肢4である。

2026年度試験基準での補足

借地借家法38条は、令和4年5月18日施行の改正で改められた。2026年度試験基準では、定期建物賃貸借の契約を電磁的記録によってすることもでき（2項）、事前説明の書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる（4項）。事前の説明は3項、説明をしなかったときに更新がない旨の定めが無効となることは5項に移った。事前の説明そのものが必要なことは変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。

第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。

建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。