平成29年度 宅建 問27（宅建業法）
出典：平成29年度 宅地建物取引士資格試験 問27（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
正解と解説を見る
正解：1
ア：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
この記述は誤りである。
瑕疵担保責任を負う期間について引渡しの日から2年以上となる特約は、宅建業法40条が例外として認めているものであり、有効である。
イ：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
この記述は正しい。
民法の瑕疵担保責任は、売主に帰責事由がなくても負う責任である。売主の責めに帰すべき事由による瑕疵に限って責任を負うとする特約は、民法の規定より買主に不利な特約であり、無効となる。
ウ：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
この記述は誤りである。
民法は、瑕疵のために契約をした目的を達することができないときは、買主が契約の解除をすることができるとしている。契約の解除をすることができないとする特約は、民法の規定より買主に不利な特約であり、無効となる。
以上から、正しいものはイの1つであり、正解は選択肢1である。
2026年度試験基準での補足
令和2年4月1日施行の民法改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任に改められ、買主は、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときは、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約の解除ができることとなった（民法562条から564条まで）。宅建業法40条も、民法566条に規定する期間（不適合を知った時から1年以内の通知）について引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならないと改められた。2026年度試験基準でも、引渡しの日から2年とする特約は有効であり、売主の帰責事由がある場合に限る特約、契約の解除をすることができないとする特約は無効である。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。