平成29年度 宅建 問45（宅建業法）

選択肢1：根拠はこうなっている。

供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

この記述は誤りである。

供託所の所在地等について書面を交付して説明しなければならないのは、新築住宅の売買契約を締結するまでである。引き渡すまでではない。

選択肢2：根拠はこうなっている。

前項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その二戸をもって一戸とする。

法第十一条第三項の政令で定める面積は、五十五平方メートルとする。

この記述は正しい。

選択肢3：根拠はこうなっている。

第十一条第一項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の規定による供託をし、かつ、前条第一項の規定による届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して五十日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。ただし、当該基準日後に当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の基準額に不足する額の供託をし、かつ、その供託について、国土交通省令で定めるところにより、その宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後においては、この限りでない。

この記述は誤りである。

届出をしなければ新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならなくなるのは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後である。1月を経過した日以後ではない。

選択肢4：根拠はこうなっている。

この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。

新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。

住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法（明治二十九年法律第八十九号）第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。

この記述は誤りである。

住宅販売瑕疵担保責任保険契約で損害がてん補されるのは、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの隠れた瑕疵についてである。給水設備やガス設備の瑕疵は対象とならない。

以上から、正解は選択肢2である。

2026年度試験基準での補足

履行確保法は改められ、基準日は、毎年3月31日及び9月30日の年2回から、毎年3月31日の年1回とされた（3条1項）。資力確保の措置は、毎年、基準日から3週間を経過する日までの間の措置とされたが（11条1項）、届出をしなければ基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できないこと、供託所の所在地等の説明を売買契約を締結するまでにしなければならないこと、床面積55㎡以下の住宅は2戸をもって1戸とすること（施行令6条）は変わらない。また、令和3年9月30日施行の改正で、供託所の所在地等の説明は、買主の承諾を得て、書面の交付に代えて電磁的方法により記載事項を提供して行うこともできることとされた（15条2項で準用する10条2項）。住宅品質確保法95条1項は、令和2年4月1日施行の民法改正に合わせて「隠れた瑕疵」が「瑕疵」に改められ、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の定義は履行確保法2条7項に移ったが、対象が構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵であることは変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。

建設業者は、毎年、基準日（三月三十一日をいう。以下同じ。）から三週間を経過する日までの間において、当該基準日前十年間に住宅を新築する建設工事の請負契約に基づき発注者に引き渡した新築住宅について、当該発注者に対する特定住宅建設瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅建設瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。

宅地建物取引業者は、毎年、基準日から三週間を経過する日までの間において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。

法第十一条第三項の政令で定める面積は、五十五平方メートルとする。

第十条第二項の規定は、前項の規定による書面の交付について準用する。

供託建設業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、発注者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該供託建設業者は、当該書面を交付したものとみなす。

この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。