平成30年度 宅建 問8（権利関係）
出典：平成30年度 宅地建物取引士資格試験 問8（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
- 2通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
- 3賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
- 4賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
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正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
建物の賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-62594.pdf
この記述は誤りである。
判決文は、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる通常損耗に係る投下資本の減価の回収が、通常、必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われているとしている。賃借人がどのように使用しても、発生する損耗による減価の回収を全て賃料に含ませて行っているとはしていない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-62594.pdf
この記述は正しい。
判決文のとおり、通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
選択肢3：根拠はこうなっている。
建物の賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-62594.pdf
この記述は正しい。
判例は、通常損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには、補修費用を負担する損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明して賃借人が明確に認識し合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしている。そのような特約がない場合に通常損耗の原状回復義務を負わせるのは、判決文のとおり、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
選択肢4：根拠はこうなっている。
建物の賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-62594.pdf
この記述は正しい。
賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、通常損耗について原状回復義務を負わせるには、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要である。原状回復義務の定めがあるだけでは、賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
以上から、正解は選択肢1である。