平成30年度 宅建 問11（権利関係）
出典：平成30年度 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
- 2本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
- 3本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
- 4Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
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正解：2
選択肢1：根拠はこうなっている。
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
この記述は誤りである。
公正証書によってしなければならないのは、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として、契約の更新がないことなどを定める事業用定期借地権等を設定する場合である。専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地契約であっても、通常の借地権であれば、公正証書によらなくても有効である。
選択肢2：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
この記述は正しい。
借地権の存続期間は30年であり、これより短い20年とする定めは、借地権者に不利なものとして無効となる。契約の更新請求をしない旨の定めも、借地権者に不利な特約として無効となる。居住用の建物の所有を目的とする場合は事業用定期借地権も設定できないので、これらの規定はいずれも無効となる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この記述は誤りである。
契約で30年より長い期間を定めたときは、その期間が借地権の存続期間となる。60年と定めれば、公正証書によらなくても存続期間は60年となる。
選択肢4：根拠はこうなっている。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
土地賃借人は、土地上に自己と氏を同じくし同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律1条により賃借権を対抗することができない。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-57742.pdf
この記述は誤りである。
借地権の対抗力が認められるのは、借地権者が自己名義で登記されている建物を所有する場合である。判例は、土地賃借人が、自己と氏を同じくし同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、新所有者に借地権を対抗することができないとしている。
以上から、正解は選択肢2である。