平成30年度 宅建 問12（権利関係）
出典：平成30年度 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
- 2ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Ｂから中途解約を申し入れることはできない。
- 3ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
- 4ＣがＢから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってＡＢ間及びＢＣ間の賃貸借契約が終了する場合、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について、ＢはＡに対する買取請求権を有するが、ＣはＡに対する買取請求権を有しない。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
この記述は誤りである。
期間が1年以上の定期建物賃貸借では、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間に、建物の賃借人に対し期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。5年経過をもって当然に終了を対抗できるわけではない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
この記述は誤りである。
居住の用に供する建物（床面積200㎡未満）の定期建物賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約の申入れをすることができる。Ｂから中途解約を申し入れることができない場合ばかりではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
この記述は正しい。
選択肢4：根拠はこうなっている。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
この記述は誤りである。
造作買取請求権の規定は、建物の賃貸借が期間の満了によって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用される。賃貸人Ａの同意を得て付加した造作であれば、転借人Ｃも、Ａに対して造作の買取りを請求することができる。
以上から、正解は選択肢3である。
2026年度試験基準での補足
借地借家法38条は、令和4年5月18日施行の改正で、定期建物賃貸借の契約を電磁的記録によってすることができること（2項）、事前説明の書面の交付に代えて賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供できること（4項）が加わり、期間満了による終了の通知（出題当時の4項）は6項に、居住用建物の賃借人による解約の申入れ（同5項）は7項になった。通知の期間や、やむを得ない事情による解約の申入れの内容は変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。