平成30年度 宅建 問31（宅建業法）

選択肢1：根拠はこうなっている。

二百万円以下の金額百分の五・四

二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・三二

四百万円を超える金額百分の三・二四

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。

この記述は誤りである。

代金500万円の土地付中古住宅は、代金が400万円以下の空家等に当たらないので、特例は適用されない。上限額は、200万円×5.4％＋200万円×4.32％＋100万円×3.24％＝10万8,000円＋8万6,400円＋3万2,400円＝22万6,800円である。

選択肢2：根拠はこうなっている。

二百万円以下の金額百分の五・四

二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・三二

四百万円を超える金額百分の三・二四

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。

② この規定に基づき宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、空家等の売主又は交換を行う者である依頼者から受けるものに限られ、当該空家等の買主又は交換の相手方から受ける報酬については、告示第二の計算方法による。

この記述は誤りである。

空家等の特例で受けることができるのは、売主である依頼者から受ける報酬に限られる。買主Ｃから受けることのできる報酬の上限額は、第二の計算方法による200万円×5.4％＋100万円×4.32％＝10万8,000円＋4万3,200円＝15万1,200円である。

選択肢3：根拠はこうなっている。

二百万円以下の金額百分の五・四

二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・三二

四百万円を超える金額百分の三・二四

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。

この記述は正しい。

代金350万円の土地は空家等に当たる。第二の計算方法による金額は200万円×5.4％＋150万円×4.32％＝10万8,000円＋6万4,800円＝17万2,800円であり、これに現地調査等の費用2万円×1.08＝2万1,600円を加えると19万4,400円となる。上限の18万円×1.08＝19万4,400円を超えないので、Ｄから受け取ることのできる報酬の上限額は19万4,400円である。

選択肢4：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

この記述は誤りである。

空家等の特例は売買又は交換の媒介・代理についてのものであり、貸借の媒介には適用されない。貸借の媒介で依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額の上限は、借賃の1か月分の1.08倍の16万2,000円である。

以上から、正解は選択肢3である。

2026年度試験基準での補足

報酬の告示は、令和元年10月1日施行の改正で消費税率10％に合わせて改められ、令和6年7月1日施行の改正で空家等の特例が組み替えられた。2026年度試験基準では、低廉な空家等は代金（消費税等相当額を含まない）が800万円以下の宅地又は建物とされ、その売買の媒介では、売主に限らず依頼者から、媒介に要する費用を勘案して第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができ、依頼者から受ける報酬の額は30万円の1.1倍を超えてはならない（第七）。この特例で第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けるには、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要がある。また、長期の空家等の貸借の媒介について貸主から通常の上限を超えて報酬を受けられる特例（第九）が設けられた。各選択肢の計算は出題当時の告示によるもので、現行の告示とは異なる。本問の正解は、出題当時の告示によるものである。

低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。

宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。