令和元年度 宅建 問3（権利関係）
出典：令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問3（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ｂが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、ＢはＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
- 2建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Ｂは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
- 3Ｂが瑕疵を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
- 4ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
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正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
この記述は正しい。
隠れた瑕疵についての売主の担保責任は、買主が事実を知った時から1年以内に追及しなければならない。Ａは建物引渡しから3か月に限り責任を負う旨の特約を付けているが、売主は、担保の責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実についてはその責任を免れることができない。Ａは瑕疵の存在を知りながらＢに告げなかったので、Ｂは、引渡しから1年が経過した時に瑕疵の存在を知ったとしても、知った時から1年以内であれば、Ａに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
この記述は誤りである。
瑕疵を理由に契約を解除することができるのは、その瑕疵のために契約をした目的を達することができないときである。建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵であっても、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず解除することができるわけではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
この記述は誤りである。
「契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」とされているとおり、買主は、契約を解除することができるときは、解除とともに損害賠償の請求もすることができる。損害賠償の請求ができるのは、解除をすることができない場合に限られない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
この記述は誤りである。
瑕疵担保責任を負うのは売主である。売買を媒介した宅地建物取引業者Ｃは売主ではないので、Ｂは、Ｃに対して瑕疵担保責任を追及することはできない。
以上から、正解は選択肢1である。
2026年度試験基準での補足
売主の瑕疵担保責任（民法570条）は、令和2年4月1日施行の改正で、目的物が契約の内容に適合しない場合の売主の責任（契約不適合責任）に改められた。2026年度試験基準では、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、履行の追完の請求（562条）、代金の減額の請求（563条）のほか、債務不履行の一般規定による損害賠償の請求及び契約の解除（564条）をすることができる。種類又は品質に関する不適合については、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、これらの権利を行使することができないが、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この期間の制限はない（566条）。担保の責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないことは変わらない（572条）。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。