令和元年度 宅建 問11（権利関係）
出典：令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
- 2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
- 3賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
- 4賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
この記述は誤りである。
資材置場とする目的の土地の賃貸借は、建物の所有を目的としないので借地権ではなく、民法の賃貸借の規定による。賃貸借の存続期間は20年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めても20年となるので、ケース①の期間は20年となる。期間の定めのない契約になるのではない。ケース②の期間は15年となる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この記述は誤りである。
建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地権）の存続期間は30年であり、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間となる。公正証書で契約を締結するかどうかにかかわらず、ケース①の期間は50年、ケース②の期間は30年となる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この記述は正しい。
存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には、契約の更新がないことなどを定めることができ、その特約は公正証書による等書面によってしなければならない（一般定期借地権）。ケース①では、契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効である。存続期間を50年未満として契約の更新がない借地権を設定できるのは、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とする場合（事業用定期借地権等）に限られる。居住の用に供する建物の所有を目的とするケース②では、契約の更新がない旨を書面で定めても、借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は30年となる。
選択肢4：根拠はこうなっている。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
この記述は誤りである。
ケース①は存続期間が50年なので、一般定期借地権として、公正証書による等書面によって契約の更新がないことを定めれば足り、公正証書に限られない。ケース②は、専ら工場の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上30年未満の15年とするものなので、公正証書によって設定すれば事業用借地権として有効であり、契約の更新に関する規定は適用されない。
以上から、正解は選択肢3である。
2026年度試験基準での補足
民法604条は、令和2年4月1日施行の改正で、賃貸借の存続期間の上限が50年に改められた。2026年度試験基準では、建物の所有を目的としない資材置場の土地の賃貸借でも、期間を50年と定めれば、その期間は50年となる（選択肢1のケース①の期間は20年ではない）。また、借地借家法22条は令和4年5月18日施行の改正で、一般定期借地権の特約を、その内容を記録した電磁的記録によってすることもできるようになった（2項）。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。
前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。