令和元年度 宅建 問12（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

この記述は誤りである。

契約の更新がない旨を定める定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約するだけでは足りない。建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず、説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる。

選択肢2：根拠はこうなっている。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

この記述は誤りである。

定期建物賃貸借は、建物の用途を問わずにすることができ、居住の用に供する建物であっても、契約の更新がない旨を定めることができる。

選択肢3：根拠はこうなっている。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

この記述は誤りである。

期間の定めがある建物の賃貸借で、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知等をしなかったときに、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、その期間は定めがないものとなる。通知の期限は期間満了の3月前ではない。

選択肢4：根拠はこうなっている。

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

この記述は正しい。

以上から、正解は選択肢4である。

2026年度試験基準での補足

借地借家法38条は、令和4年5月18日施行の改正で改められた。2026年度試験基準では、定期建物賃貸借の契約を電磁的記録によってすることもでき（2項）、事前説明の書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる（4項）。事前の説明そのものは必要であり、書面の交付も電磁的方法による提供もせずに説明しただけでは、更新がない旨の定めは無効となる（3項・5項）。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。

前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。

第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。

建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。