令和元年度 宅建 問32（宅建業法）
出典：令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問32（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、売主Ｂと合意していた場合には、ＡはＢから302,400円を上限として報酬を受領することができる。
- 2事務所（1か月の借賃108万円。消費税等相当額を含む。）の貸借の媒介について、Ａは依頼者の双方から合計で108万円を上限として報酬を受領することができる。
- 3既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｃに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＣから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
- 4宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Ｄと合意していた場合には、ＡはＤから194,400円を報酬として受領することができる。
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正解：4
選択肢1：根拠はこうなっている。
二百万円以下の金額百分の五・四
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・三二
四百万円を超える金額百分の三・二四
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。
空家等の売買又は交換の代理であって、通常の売買又は交換の代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の代理に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第三の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と第七の規定により算出した金額を合計した金額以内とする。
③ 「当該現地調査等に要する費用に相当する額」とは、人件費等を含むものであり、宅地建物取引業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要がある。
この記述は正しい。
代金200万円の第二の計算方法による金額は、200万円×5.4％＝10万8,000円である。第七の規定による金額は、10万8,000円に現地調査等の費用8万円×1.08＝8万6,400円を加えた19万4,400円で、上限の18万円×1.08＝19万4,400円を超えない。代理の報酬の上限は、第二の計算方法による金額と第七の規定による金額を合計した10万8,000円＋19万4,400円＝30万2,400円となる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。
この記述は正しい。
借賃108万円は消費税等相当額を含む額なので、税抜きの借賃は100万円である。事務所の貸借の媒介で依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額の上限は、100万円×1.08＝108万円となる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
建物状況調査を実施する者のあっせんは、媒介業務の一環であるため、宅地建物取引業者は、依頼者に対し建物状況調査を実施する者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
この記述は正しい。
選択肢4：根拠はこうなっている。
二百万円以下の金額百分の五・四
二百万円を超え四百万円以下の金額百分の四・三二
四百万円を超える金額百分の三・二四
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当する金額を超えてはならない。
この記述は誤りである。
空家等の特例は、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものに限って適用される。現地調査等の費用を多く要しない場合は、売主と合意していても、第二の計算方法による200万円×5.4％＝10万8,000円が上限となり、19万4,400円を受領することはできない。
以上から、正解は選択肢4である。
2026年度試験基準での補足
報酬の告示は、令和元年10月1日施行の改正で消費税率10％に合わせて改められ（第二の割合は百分の五・五・四・四・三・三、貸借の媒介は借賃の1か月分の1.1倍など）、さらに令和6年7月1日施行の改正で空家等の特例が組み替えられた。2026年度試験基準では、低廉な空家等は代金（消費税等相当額を含まない）が800万円以下の宅地又は建物とされ、その売買の媒介では、売主に限らず依頼者から、媒介に要する費用を勘案して第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができ、依頼者から受ける報酬の額は30万円の1.1倍を超えてはならない（第七）。代理では、第七の規定により算出した金額の2倍以内となる（第八）。現地調査等の費用を加え、18万円の1.08倍を上限として計算する選択肢1・4の方法は出題当時の告示によるもので、現行の告示とは異なる。この特例で第二の計算方法による金額を超えて報酬を受けるには、媒介契約の締結に際しあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要がある。建物状況調査を実施する者のあっせんに係る料金を報酬とは別に受領できないことは変わらない。本問の正解は、出題当時の告示によるものである。
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
低廉な空家等の売買又は交換の代理については、宅地建物取引業者が依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第三の規定にかかわらず、第七の規定により算出した金額の二倍以内とする。
宅地建物取引業者は、この規定に基づき告示第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意すること。