令和2年度（10月） 宅建 問11（権利関係）
出典：令和2年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したＣに対して借地権を主張することができる。
- 2本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。
- 3本件契約で「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。
- 4ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。
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正解：4
選択肢1：根拠はこうなっている。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
この記述は誤りである。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは第三者に対抗できる。土地の引渡しを受けただけでは、借地権を第三者に対抗することはできない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
この記述は誤りである。
一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合は、その期間内は増額の請求をすることができないが、減額しない旨の特約は無効であり、借地権者Ｂは減額を請求することができる。ＡもＢも請求できないわけではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は借地法第四条第二項による建物等買取請求権を有しない。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53609.pdf
この記述は誤りである。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合に認められる。債務不履行によって賃貸借契約が解除された場合には建物買取請求権は認められないので、行使できない旨の合意も無効とはならない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
この記述は正しい。
最初の更新後の期間は、更新の日から20年（当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間）である。15年と定めても、借地権者に不利な特約として無効となり、期間は20年となる。
以上から、正解は選択肢4である。