令和2年度（10月） 宅建 問12（権利関係）
出典：令和2年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。
- 2本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。
- 3本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
- 4本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
借家法1条1項により建物の新所有者に効力を及ぼす賃貸借の内容は、従前の賃貸借契約の内容の全てに及び、賃料の前払もこれに含まれる。建物の賃借人は、賃料前払の効果を新所有者（新賃貸人）に主張することができる。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53765.pdf
この記述は正しい。
Ｂは甲建物の引渡しを受けているので、賃借権を新所有者Ｃに対抗できる。判例は、建物の賃借人は、賃料前払の効果を、所有権を取得した新賃貸人に主張できるとしている。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
この記述は正しい。
定期建物賃貸借で借賃増減請求権の規定（32条）が適用されないのは、借賃の改定に係る特約がある場合である。特約がなければ、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、Ａは増額を請求することができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
この記述は誤りである。
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により解約を申し入れることができるのは、床面積200㎡未満の居住用建物の「賃借人」である。賃貸人Ａが、この規定によって解約を申し入れることはできない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
この記述は正しい。
造作買取請求権は、定期建物賃貸借が期間満了で終了する場合にも認められる。特約で排除していなければ、Ｂは買取請求をすることができる。
以上から、正解は選択肢3である。