令和2年度（10月） 宅建 問13（権利関係）
出典：令和2年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問13（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。
- 2共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
- 3共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
- 4一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。
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正解：4
選択肢1：根拠はこうなっている。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
この記述は誤りである。
規約で減ずることができるのは、区分所有者の定数を「過半数」までである。2分の1以上ではない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
この記述は誤りである。
共用部分の管理に係る費用は、規約に別段の定めがない限り、各共有者がその持分に応じて負担する。等分ではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
この記述は誤りである。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者がすることができる。集会の決議は必要ない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
この記述は正しい。
以上から、正解は選択肢4である。
2026年度試験基準での補足
2026年度試験基準の条文では、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更（17条1項）は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数で議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決するものとされた。規約では、この4分の3を2分の1を超える割合まで下げることができ、区分所有者の定数を過半数まで減ずるただし書はなくなった。選択肢1の解説は出題当時の条文によるもので、現行法の要件とは異なる。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあっては、その割合）以上の多数による決議で決する。