令和2年度（10月） 宅建 問42（宅建業法）
出典：令和2年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問42（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
- 2Ａが宅地建物取引業者ではないＣとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Ａは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
- 3Ａが宅地建物取引業者Ｄとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Ａは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
- 4Ａが宅地建物取引業者ではないＥとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。
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正解：1・4
試験実施機関が公表した正解番号表の注記により、選択肢1と選択肢4のいずれも正解として扱います（複数解）。
選択肢1：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
この記述は正しい。
民法では、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知すれば担保責任を追及でき、その後の権利は消滅時効（知った時から5年など）による。この特約を、通知の期間を知った時から2年に延ばすものと読めば、民法の規定より買主に不利ではないので有効である。
選択肢2：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。
この記述は正しい。
手付金200万円は代金5,000万円の5％（250万円）以下なので保全措置なしで受領できるが、中間金300万円を受領すると手付金等の合計が500万円となり5％を超える。Ａは、保全措置を講じなければ中間金を受領することができない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
この記述は正しい。
手付の額の制限（39条）と手付金等の保全措置（41条の2）は、宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
この記述は誤りである。
担保責任を一切負わない旨の特約は、民法の規定より買主に不利なので無効となる。特約が無効になった場合は民法の規定によることになり、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば担保責任を追及できる。責任を負う期間が引渡しの日から2年となるわけではない。
以上から、正解は選択肢4である。
補足
試験実施機関は、正解番号表の注記で、選択肢1と選択肢4のいずれも正解として扱った（理由は示されていない）。選択肢1の特約は、通知の期間を知った時から2年に延ばすものと読めば有効だが、「責任を負う期間」を知った時から2年に限る（その期間を過ぎると責任を追及できない）ものと読むと、知った時から5年の消滅時効より買主に不利な部分があり、40条に反して無効と考える余地がある。