令和3年度（10月） 宅建 問13（権利関係）
出典：令和3年度（10月） 宅地建物取引士資格試験 問13（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が1人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
- 2形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
- 3敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
- 4各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
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正解：4
選択肢1：根拠はこうなっている。
この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
この記述は正しい。
書面による決議ができるのは、区分所有者全員の承諾があるときである。1人でも反対すれば、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
この記述は正しい。
選択肢3：根拠はこうなっている。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
この記述は正しい。
選択肢4：根拠はこうなっている。
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
この記述は誤りである。
共用部分の持分の基準となる専有部分の床面積は、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積による。中心線ではない。
以上から、正解は選択肢4である。
2026年度試験基準での補足
2026年度試験基準の条文では、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更（17条1項）は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数で議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決するものとされた。規約では、この4分の3を2分の1を超える割合まで下げることができ、区分所有者の定数を過半数まで減ずるただし書はなくなった。選択肢2は出題当時の条文によるもので、現行法の要件とは異なる。選択肢1の書面による決議（45条1項）は、承諾が必要な区分所有者から議決権を有しないものが除かれたが、全員の承諾が必要なことは変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあっては、その割合）以上の多数による決議で決する。
この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。次項において同じ。）全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。