令和3年度（10月） 宅建 問42（宅建業法）

選択肢1：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあっては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。

この記述は誤りである。

割賦販売で所有権の移転登記をしなければならないのは、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けるまでである。代金3,200万円の10分の3は960万円なので、800万円の支払を受けた段階では、まだ移転登記をする義務はない。

選択肢2：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。

この記述は正しい。

工事完了前の物件で、受領しようとする手付金等の額が代金の額の100分の5以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置は不要である。手付金100万円と中間金60万円の合計160万円は、代金3,200万円の5％（160万円）以下なので、保全措置を講じなくても受領することができる。

選択肢3：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

この記述は誤りである。

損害賠償の予定額と違約金を合算した額は、代金の額の10分の2（640万円）を超えてはならない。400万円と240万円の合計は640万円で、10分の2を超えないので、特約は有効である。

選択肢4：根拠はこうなっている。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。

この記述は誤りである。

代金の10分の2の制限は、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合の制限である。予定額を定めていない場合は、民法の原則どおり、実際に生じた損害の額を請求することができ、代金の額の10分の2を超えてはならないとする制限はない。

以上から、正解は選択肢2である。