令和3年度（12月） 宅建 問6（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

民法177条の第三者は、当事者とその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ者をいう。

出典：https://jahis.law.nagoya-u.ac.jp/hanrei/docs/minroku_14-1276

この記述は誤りである。

177条の第三者は、当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限られる。不動産がＡからＢ、Ｃ、Ｄと順次譲渡された場合、もとの所有者Ａは、順次の譲渡によって所有権を失った者であり、Ｄの登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない。Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者に当たらない。

選択肢2：根拠はこうなっている。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

この記述は正しい。

登記ある建物を所有する土地の賃借人は、借地権を第三者に対抗でき、土地の新たな所有者は、所有権の移転の登記をしなければ、賃貸人たる地位の移転を賃借人に対抗することができない。土地の賃借人と土地の新たな所有者は、対抗関係にある。

選択肢3：根拠はこうなっている。

二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

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十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53871.pdf

この記述は正しい。

時効完成前に登記をした第三者に対しては、時効取得者は、登記がなくても時効取得を対抗することができる。

選択肢4：根拠はこうなっている。

相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

共同相続した不動産につき共同相続人の一人乙が勝手に単独所有権取得の登記をし、さらに第三取得者丙が乙から移転登記を受けた場合、他の共同相続人甲は、丙に対し、自己の持分を登記なくして対抗できる。乙の登記は甲の持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力がないので、丙も甲の持分に関する限りその権利を取得できないからである。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53697.pdf

この記述は正しい。

共同相続人の一人が単独所有の登記をして第三者に譲渡しても、その者は他の共同相続人の持分については無権利者である。他の共同相続人は、法定相続分の範囲内の自己の持分を、登記なくして第三者に対抗することができる（登記が必要なのは、法定相続分を超える部分である）。

以上から、正解は選択肢1である。