令和3年度（12月） 宅建 問9（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

第一項本文の場合において、金銭以外の物を返還するときは、その受領の時以後に生じた果実をも返還しなければならない。

賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。

売買契約が解除された場合に、目的物の引渡しを受けていた買主は、原状回復義務の内容として、解除までの間目的物を使用したことによる利益を売主に返還すべき義務を負う。この理は、他人の権利の売買契約において、売主が目的物の所有権を取得して買主に移転することができず、契約が解除された場合についても同様である。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53224.pdf

この記述は正しい。

売買契約が解除されると、各当事者は原状回復義務を負い、金銭以外の物を返還するときは受領の時以後に生じた果実も返還しなければならない。判例は、引渡しを受けていた買主は、原状回復義務の内容として、解除までの間目的物を使用したことによる利益を売主に返還すべき義務を負うとしている。①のＢは、甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要がある。これに対し、賃貸借の解除は将来に向かってのみ効力を生ずるので、解除までの期間の賃料を返還する必要はない。

選択肢2：根拠はこうなっている。

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

この記述は正しい。

①の買主Ｂは甲建物の所有者として、自由に第三者に賃貸することができる。②の賃借人Ｂは、賃貸人Ａの承諾を得なければ、甲建物を転貸することができない。

選択肢3：根拠はこうなっている。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

不動産の賃借人は、第六百五条の二第一項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。

一　その不動産の占有を第三者が妨害しているとき　その第三者に対する妨害の停止の請求

二　その不動産を第三者が占有しているとき　その第三者に対する返還の請求

民法177条の第三者は、当事者とその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ者をいう。

出典：https://jahis.law.nagoya-u.ac.jp/hanrei/docs/minroku_14-1276

この記述は誤りである。

不法占拠者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しないので、177条の第三者に当たらない。①のＢは、所有権移転登記を備えていなくても、不法占拠者Ｄに所有権を対抗することができる。登記がなければ対抗できないとする点が誤りである。②のＢは、賃借権の登記などの対抗要件を備えていれば、Ｄに対し返還を請求することができる。

選択肢4：根拠はこうなっている。

当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。

この記述は正しい。

引渡し前に第三者Ｅの放火で甲建物が全焼したのは、当事者双方の責めに帰することができない事由による履行不能である。①では、買主Ｂは売買代金の支払を拒むことができる。②では、賃借物の全部が滅失したので、賃貸借は終了する。

以上から、正解は選択肢3である。