令和3年度（12月） 宅建 問10（権利関係）
出典：令和3年度（12月） 宅地建物取引士資格試験 問10（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
- 2Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
- 3本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
- 4Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
正解と解説を見る
正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
第二百九十六条、第三百四条及び第三百五十一条の規定は、抵当権について準用する。
先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
この記述は正しい。
抵当権には物上代位の規定が準用され、抵当権者は、抵当不動産の賃貸によって債務者が受けるべき賃料債権を、払渡しの前に差し押さえて行使することができる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
この記述は誤りである。
建物の賃貸借は、建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができる。Ｃが抵当権設定登記より前に引渡しを受けていれば、期間の定めの有無にかかわらず、賃借権を競売による買受人に対抗することができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
この記述は誤りである。
抵当権設定登記後に締結された賃貸借は、抵当権者に対抗することができない。競売手続の開始前から使用する賃借人Ｃは、買受けの時から6か月を経過するまで引渡しを猶予されるにとどまり、賃貸借の期間満了まで引き渡さなくてよいわけではない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
この記述は誤りである。
Ｃが抵当権設定登記より前に引渡しを受けていれば、Ｃの賃借権は抵当権に優先し、競売による買受人に対抗することができる。買受けから1年を経過した時点で引き渡さなければならないわけではない。
以上から、正解は選択肢1である。