令和3年度（12月） 宅建 問11（権利関係）
出典：令和3年度（12月） 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
- 2借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
- 3借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
- 4借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この記述は誤りである。
更新後の期間は、最初の更新では更新の日から20年、その後は10年とされ、当事者がこれより長い期間を定めたときはその期間となる。当初の期間を30年としても、更新後の期間を30年以下（例えば20年）に定めることはできる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
この記述は誤りである。
借地権者が更新を請求したときでも、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、更新されない。異議には正当の事由が必要だが、建物が存在する限り異議を述べることができないわけではない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
建物保護に関する法律1条は、登記した建物をもって土地賃借権の登記に代用する趣旨であるから、当該建物の登記に敷地の表示として記載されている土地についてのみ、同条による賃借権の対抗力が生ずる。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-51963.pdf
この記述は正しい。
建物の登記によって借地権を第三者に対抗できるのは、その建物の登記に所在の地番として記載されている土地についてである。判例は旧建物保護法1条について判示したもので、同条の規定は借地借家法10条1項に引き継がれている。
選択肢4：根拠はこうなっている。
借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
この記述は誤りである。
借地権設定者が先取特権を有するのは、弁済期の到来した最後の2年分の地代等についてである。3年分ではない。
以上から、正解は選択肢3である。