令和3年度（12月） 宅建 問12（権利関係）
出典：令和3年度（12月） 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
- 2本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
- 3建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
- 4ＢがＡの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。
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正解：2
選択肢1：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
この記述は誤りである。
期間の定めのある建物賃貸借が法定更新された場合、更新後の契約は期間の定めがないものとなる。従前と同じ2年となるわけではない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
この記述は正しい。
選択肢3：根拠はこうなっている。
建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-52544.pdf
この記述は誤りである。
通知から6月で転貸借が終了するとの規定は、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合のものである。賃借人（転貸人）の債務不履行によって賃貸借が解除された場合、転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する。
選択肢4：根拠はこうなっている。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
この記述は誤りである。
造作買取請求権の規定（33条）は、借地借家法37条の強行規定に含まれていない。造作買取請求権を行使できないとする特約は有効である。
以上から、正解は選択肢2である。