令和4年度 宅建 問12（権利関係）
出典：令和4年度 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
- 2本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。
- 3本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。
- 4ＡがＢに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。
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正解：1
選択肢1：根拠はこうなっている。
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
借地借家法38条2項所定の書面は、賃借人が、その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-82539.pdf
この記述は誤りである。
定期建物賃貸借をするには、契約を書面でするほか、あらかじめ、契約の更新がなく期間の満了により終了することを記載した書面を交付して説明しなければならない。この説明の書面は、契約書とは別個独立の書面でなければならず、賃貸借契約書を交付して説明しても足りない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
この記述は正しい。
Ａは甲建物の引渡しを受けているので、定期建物賃貸借であるか否かにかかわらず、その後に甲建物を購入したＣに賃借権を主張することができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
この記述は正しい。
甲建物は床面積100㎡の居住用建物なので、やむを得ない事情により自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは解約の申入れをすることができる。これを禁止する特約は、賃借人に不利なので無効である。
選択肢4：根拠はこうなっている。
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
この記述は正しい。
敷金の返還は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときである。甲建物の返還が先で、Ｂはその返還を受けるまで敷金を返還する必要はない。
以上から、正解は選択肢1である。
2026年度試験基準での補足
借地借家法38条は、令和4年5月18日施行の改正で改められた。2026年度試験基準では、定期建物賃貸借の契約を電磁的記録によってすることもでき（2項）、事前説明の書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる（4項）。事前の説明は3項、床面積200㎡未満の居住用建物の賃借人の中途解約は7項、これに反する賃借人に不利な特約の無効は8項に移った。事前の説明そのものが必要なことは変わらない。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。
第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。