令和5年度 宅建 問11（権利関係）

選択肢1：根拠はこうなっている。

地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

この記述は誤りである。

特約に従うのは、一定の期間地代等を増額しない旨の特約だけである。減額しない旨の特約があっても、借地権者Ｂは地代の減額を請求することができる。

選択肢2：根拠はこうなっている。

専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

この記述は誤りである。

賃貸アパートは居住の用に供する建物なので、事業用定期借地権は設定できない。期間50年の本件契約で更新などがない旨を定めるのは一般定期借地権であり、その特約は公正証書による等書面ですればよく、公正証書に限られない。

選択肢3：根拠はこうなっている。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は借地法第四条第二項による建物等買取請求権を有しない。

出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-53609.pdf

この記述は誤りである。

建物買取請求ができるのは、借地権の存続期間が満了し契約の更新がない場合である。Ｂの債務不履行で契約が解除された場合などは請求できず、終了事由のいかんにかかわらず請求できるわけではない（借地法4条2項は、借地借家法13条1項に当たる規定）。

選択肢4：根拠はこうなっている。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

この記述は正しい。

借地権者Ｂが更新を請求しても、借地権設定者Ａが遅滞なく正当の事由のある異議を述べたときは、契約は更新されない。

以上から、正解は選択肢4である。