令和5年度 宅建 問25（税・価格）
出典：令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問25（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
- 2原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
- 3取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
- 4取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
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正解：4
選択肢1：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅱから抜粋
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
この記述は誤りである。
原価法は、再調達原価を求めて減価修正を行い、積算価格を求める手法である。収益価格・比準価格を用いるとする点が誤りである。
選択肢2：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅱから抜粋
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
この記述は誤りである。
対象不動産が土地のみであっても、再調達原価を適切に求めることができるときは、原価法を適用することができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅲから抜粋
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
この記述は誤りである。
取引事例は、取引事情が正常なものに補正することができるものであれば選択することができる。特殊な事情のある事例でも、事情補正ができれば採用することができる。
選択肢4：根拠はこうなっている。
→ 不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅲから抜粋
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
この記述は正しい。
以上から、正解は選択肢4である。