令和6年度 宅建 問12（権利関係）
出典：令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
- 2契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- 3Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
- 4契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
この記述は誤りである。
建物の引渡しを受けたＢは、契約①・契約②のどちらの場合も、その後に建物を取得したＣに対して賃借人であることを主張することができる。
選択肢2：根拠はこうなっている。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
この記述は誤りである。
定期建物賃貸借では、借賃の改定に係る特約があるときは借地借家法32条は適用されないので、契約①のＢは賃料減額請求をすることができない。普通建物賃貸借の契約②では、賃料を減額しない特約は無効であり、Ｂは減額請求をすることができる。
選択肢3：根拠はこうなっている。
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
この記述は正しい。
居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したときの事実上の夫婦等による承継は、定期建物賃貸借にも普通建物賃貸借にも適用される。
選択肢4：根拠はこうなっている。
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
この記述は誤りである。
定期建物賃貸借は、公正証書に限らず、書面（又は電磁的記録）によって契約すれば、更新がない旨を定めることができる。普通建物賃貸借で更新の拒絶に正当事由が必要なのは、書面で契約したかどうかに関係しない。
以上から、正解は選択肢3である。