令和7年度 宅建 問10（権利関係）
出典：令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問10（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から1年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
- 2甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から4年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
- 3甲土地の引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
- 4売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-52228.pdf
この記述は正しい。
契約不適合を理由とする損害賠償請求権も、引渡しを受けた時から10年で時効によって消滅する。引渡しから11年が経過しているので、発見から1年以内に通知していても、Ａが時効を援用すればＢは損害賠償を請求することができない。宅地建物取引業法40条は通知の期間についての特約を制限する規定であり、消滅時効には関係しないので、Ａが宅地建物取引業者かどうかで結論は変わらない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
この記述は正しい。
Ａが宅地建物取引業者でない場合、通知期間を引渡しから3年とする特約は有効であり、Ａは土壌汚染を重大な過失なく知らなかったので民法572条の制限も受けない。Ａが宅地建物取引業者である場合も、引渡しの日から2年以上となる特約は認められている（買主Ｂが宅地建物取引業者でない場合）。いずれも、4年が経過してからの通知ではＢは損害賠償を請求することができない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
この記述は誤りである。
Ａは土壌汚染を知りながら告げなかったので、宅地建物取引業者でなくても、特約によって責任を免れることはできない。Ａが宅地建物取引業者である場合も、引渡しから1年以内とする特約は宅地建物取引業法40条に反して無効である。いずれの場合もＢは損害賠償を請求できるので、結論は異ならない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
前項の規定に反する特約は、無効とする。
この記述は正しい。
Ａが宅地建物取引業者でない場合、Ａは土壌汚染を重大な過失なく知らなかったので、責任を一切負わない特約は有効であり、Ｂは損害賠償を請求できない。Ａが宅地建物取引業者である場合（買主Ｂが宅地建物取引業者でない場合）、この特約は民法566条より買主に不利なので無効となり、知った時から1年以内に通知したＢは損害賠償を請求できる。Ａが宅地建物取引業者かどうかで結論が異なる。
以上から、正解は選択肢3である。