令和7年度 宅建 問11（権利関係）
出典：令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問11（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
- 2本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
- 3本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
- 4本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
土地の賃借人は、借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、その土地の賃借権をもって対抗することができない。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-51986.pdf
この記述は誤りである。
借地権の対抗力が認められるのは、借地権者自身の名義で登記されている建物を所有するときである。配偶者Ｃ名義で登記された建物では、ＢはＤに賃借権を主張することができない。
選択肢2：根拠はこうなっている。
地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
この記述は誤りである。
地代等増減請求権について、特約で効力を認められているのは一定の期間地代等を増額しない旨の特約だけである。地代の減額請求をしない旨の特約は、存続期間50年以上の定期借地権であっても、有効に定めることはできない。
選択肢3：根拠はこうなっている。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
この記述は正しい。
存続期間を50年以上とする借地権であれば、建物の用途を問わず、契約の更新・建物の築造による存続期間の延長がなく、建物買取請求をしない旨の特約を書面で定めることができる。存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地権（同法23条1項）には当たらないが、同法22条の定期借地権として有効である。
選択肢4：根拠はこうなっている。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
この記述は誤りである。
借地権の存続期間は30年であり、これより短い20年と定めても存続期間は30年となる。公正証書によって契約したかどうかは関係なく、20年が経過した時点で更新を拒絶することはできない。
以上から、正解は選択肢3である。