令和2年度（12月） 宅建 問12（権利関係）
出典：令和2年度（12月） 宅地建物取引士資格試験 問12（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
- 1当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。
- 2ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。
- 3賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
- 4Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。
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正解：3
選択肢1：根拠はこうなっている。
賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
この記述は正しい。
選択肢2：根拠はこうなっている。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用収益をさせた場合でも、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項の解除権は発生しない。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-56009.pdf
この記述は正しい。
無断転貸は解除原因となるが、判例は、賃借人の行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することができないとしている。
選択肢3：根拠はこうなっている。
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
借地借家法38条2項所定の書面は、賃借人が、その契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する。
出典：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-82539.pdf
この記述は誤りである。
契約の更新がない定期建物賃貸借とするには、書面によって契約をするほか、建物の賃貸人が、あらかじめ、更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。判例は、この書面は契約書とは別個独立の書面であることを要するとしている。書面を交付せずに説明しただけでは、更新がない旨の定めは無効となり、賃貸借は期間満了により当然に終了するわけではない。
選択肢4：根拠はこうなっている。
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
この記述は正しい。
以上から、正解は選択肢3である。
2026年度試験基準での補足
借地借家法38条は、令和4年5月18日施行の改正で改められた。2026年度試験基準では、定期建物賃貸借の契約を電磁的記録によってすることもでき（2項）、事前説明の書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる（4項）。事前の説明そのものは必要であり、書面の交付も電磁的方法による提供もせずに説明しただけでは、更新がない旨の定めは無効となる（3項・5項）。本問の正解は、出題当時の法令によるものである。
前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。
建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。